31万淮安老破小成交,背后的逻辑

淮安高价“老破小”，又双叒成交了！老牌市区地段，东大院五区成交了这样一套房源：53㎡，成交价万，单价3.1万/㎡。成交周期仅1天，而且还是非常规的“T型”户型设计，两室一厅。这种单价高、又是老破小的房源，本身就是很特殊的存在。一个两个的成交案例，并不能直接导向楼市变暖，但如果数量越来越多，具有一定的象征意义。我们知道，二手房成交受到市场、以及买房人自身需求的影响。很多人买了这种单价高的老房子，无非就是冲着学区来的。这套东大院五区能成交，说明：①学区房群体依然存在，而且是瞄准优质学校的。②高价学区房成交数量变多，市场在逐渐转好。有人总说，淮安的学区房价格虚高，实际成交才是真的。东大院五区单价3.1万/㎡算高还是低？一般来讲小户型单价高总价低，大户型单价低总价高。东大院的学区是“淮师第一附小+清中”，前期有过超3.5万/㎡的成交价，而且上述房源户型面积更小，这样看3.1万/㎡的单价没有太虚高。用中介工作人员的话说，近期市场明显回暖，成交量明显上升了很多。去年也有人来看房，但是数量很少。那么，什么样的人在买淮安高价学区房？为了小孩上学的，因为上学要看房产证的日期，开始提前开始准备。关于淮师第一附小，展开讲讲。学校是首批江苏省实验小学、模范学校、江苏省文明单位。网上有流传过一份淮安市各个小学排名的汇总，淮师第一附小被列在了第一批次，处于同一梯队的还有实验小学。除了学校，东大院的地段自然是突出的。东大院附近聚集了淮师第一附小、清中、医院、樱花园、淮海广场、万达广场等配套，客观来说配套是非常丰富的。虽然年代过于久远，小区房龄较老，内部设施不完善，更谈不上人车分流、景观绿化之类的，依旧抵挡不住买房人购买的热情。总之一句话，这个小区自带“光环”。房价归房价，光环归光环。在地产江湖上，名校学区房一直是市场上的“佼佼者”，既有稳定客群不愁卖，也有保值升值空间。这背后的本质是，供需关系。每年淮安提供的优质学校入学总量有限，而一年总的招生数量却很多。一附小、实验小学为首的小学学区房。开明中学为首的传统老牌学区房，以及“开明分校”学区房。虽然很多淮安人都在议论开明分校泛滥，甚至调侃淮安是“开明市”。有一点要承认，如果没有大量的开明分校，淮安的存量学区房，只会越来越贵。要不要买学区房？每个人的看法都不太一样。前段时间，淮楼君写的卫校宿舍3.3万/㎡成交的新闻，吸引了广泛讨论。有人觉得这个价格可以去生态新城买房，还有人表示卖家应该很开心，终于被人接手了。总结起来，两种情况：①学区房当然需要的，再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育。②孩子未来发展要靠自己，况且有这么多钱，不如在大城市买房。买学区房，本身就是博弈的过程。“拥有好学校≠拥有好未来”。买不买学区房全看实际需求，上到好学校并不能代表全部。再好的学校也有差学生，再差的学校也有好学生。要相信，孩子的未来终究是他们自己的，没有任何捷径可走。学区房虽好，仅仅是一张学票而已，没有那么高贵。话说回来，淮安高价学区房成交，同样说明大家对于核心资产的渴望。什么是核心资产？地段好的还是产品好的？没有清晰的定义和认知，就不能真正去谈核心资产。有人为了身份象征，花大几百万买入生态新城的。有人为了学区升值，买入优质学区房的。有人为了改善，搬到远离市区的独栋别墅的。你不能说花6万/㎡买丰济仓学区房的人傻，也不能小瞧那些还在发展中的板块，指不定未来某个时候就爆发了。人间的悲喜并不相通，大家买房的需求也并不相同。最近淮安楼市肯定是比之前要好的：一是利好政策不断，大家的想法在改变，愿意主动出来看房了。二是成交量回升，对比去年情况有所好转。三是淮安不少新房计划亮相，年又是崭新的楼市环境，选择机会较多。想买房的朋友，这个时间点可以多多

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