保障房,到底能不能降房价

保障房建设，是这几天的热门话题。

与其去预判保障房对房价带来的影响，不如看看我们“房改”25年的前世今生，也许各位看官会有自己的判断。年7月，标志着我国住房市场化制度框架正式确立的“23号文”发布，也从这个时间开始，我们开启了长达25年的房地产周期及对应的“调控”。第一阶段，是98年到02年，这个周期中，我们停止了住房分配，实行货币化分配，可以理解为如今的“货币化棚改”，住房消费，自此打开了序幕，公积金也在这个时期完成建设，进入住房金融市场。在这个周期中，我们提出了第一个“保障房”产品，也就是大家熟知的“经济适用房”，当年我们的口号是：“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房体系。”第二阶段，是03年到04年，这个时间里，“18号文”出台，明确的住房市场化改革的力度，并强调要搞活住房市场，并采用“灵活供给土地”的方式调控市场。最具代表的，是“18号文”，取消了“公有住房上市交易的障碍”，这个举措让市场产生了大量的“卖旧换新。”买房红利的第一波主力群体，也是在这个周期中产生。第三阶段，是大家熟悉的05年到09年，房地产调控出现。我们熟悉的利率、首付、限购、限售、交易税费、90平分界线等等，都在这个时间点交叉出现。于此伴随着，是年8月的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了：“加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。”年12月，又发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确了加大保障性住房建设，鼓励住房消费（15年过去了，用词没有变化），促进房地产市场健康发展。其中也提到了“加大对自主型和改善型住房消费的信贷支持力度”。“7折利率，也在这个时期出现。”另一方面，为了进一步加强保障房建设，共有产权房，07年在江苏淮安出现，09年在上海市出现。第四阶段，是10年到14年，为了避免房价上涨过快，我们开始运用金融、土地、税收等多维度力量谨进行房地产市场的“微操”。上海和重庆的“房地产税”，也是在这个周期进行试点的。为了进一步健康发展，我们再次明确了“保障房建设”，并增加“普通商品房”供给。这四年，我们大概建设并开工了万套的保障房。北京在年表示有10套保障房竣工。第五阶段，是15年到18年，我们启动了“棚改货币化”和“涨价去库存”。对购房大军来说，房价也在这个周期实现了翻倍。对开发商来说，也迎来了发展的高光时刻。在10年到14年的保障房建设重点，也转移到了棚户区改造。其中有一条，也非常劲爆，是支持地方收购商品房用于“保障房”。“地王”的称呼，从行业词汇，也飞入寻常百姓家。三四线、五线甚至六线城市，都迎来了“普涨”时代。过去唱衰的专家，也在这个周期中被打上了“耻辱柱”。几乎所有人都相信，地产是“只涨不跌”的超级硬通货。然后，这个梦很快在第六个阶段被打破，这第六个阶段，也就是我们树脂道“房住不炒”时代。从19年至今，随着“房住不炒”及“三道红线”的持续作用下，再加上“三年疫情”的经济疲乏。一二线城市房价出现了下行，三四线及五线六线更是腰斩无人问津。地产呈现出了“量价齐跌”，几乎所有的民营开发商，也在这个周期暴雷。数以万计的购房人群进入“保交楼”计划。地产“只涨不跌”的信仰，自此打破。年8月，我们重提保障房建设，并在这几天下达到地方。其实，这个文，在年就发过。当时是建议，现在是通过，过了一年多的时间。关于保障房对房价的影响，众说纷纭。与其预判未来，我们不如从历史出找答案。“房价太高，又不能降，才需要保障房。”“保障房要想落地，必须先涨一波房价。”当然，这次不太一样，毕竟人口、产业逻辑都变化了。毕竟，这一轮的周期，不是每个人的周期，房产投资，也不再适合大多数人。我说很多次了。

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