江苏人口大起底哪些城市最有潜力新浪财

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来源：樱桃说房子陆陆续续的，越来越多省份公开了自家的人口数据。有些城市喜大普奔，有些则低调不语。之前我们已经分析了广东、浙江、湖南、河南等省份的情况。今天主要说说江苏，和我的预期基本一致。江苏向来有“散装大省”之称，所以人口集中度也不如浙江，主要城市的人口流入情况不会有很大的差距。上图可以看到，苏州是江苏唯一一座千万级别人口的城市，无论是人口增量增速都是江苏第一。苏州虽然是经济苏大强，但从年那次不留余地的调控至今，苏州楼市安静到还不如周边的小喽啰。这一次公布人口数据对苏州绝对是一次利好。经济强、产业好、华为中国区总部都从北京搬到苏州了，现在人口还在不断流入……这样的城市楼市前景自然不会差，而且正是因为前两年的调控，苏州房价一直被压住。尤其是今年大部分城市都涨起来之后，更凸显其性价比。现在苏州楼市不算火热，甚至部分二手房依旧下跌，但主要是老破小或者条件差的房源为主，市场也在分化。而且我之前就发现园区一些豪宅已经开始启动了，成交周期不断缩减，成交价格攀升。现在就是苏州买入最好的节点。近段时间苏州还会迎来一次土拍，届时将再次点燃市场的热情。苏大强，赶紧上车吧！南京就有点黯然失色了，虽然也新增百万人口，但毕竟是省会啊，这点人口增速绝对配不上新一线城市的名号。要是仅仅看江苏省的人口数据，其实南京的情况也还好，毕竟南京一直都不如苏州。但尴尬的地方在于，就连合肥也超过南京了。合肥十年增加万人，人口总量万，已经超过南京的万。南京以前一直被称作“徽京”，就是说大量的安徽人喜欢去南京发展而不是自己省会，但是现在随着合肥经济实力不断提高，这种情况已经发生了逆转。南京的影响力在安徽逐渐被瓦解。虽然人口流入情况不如合肥，但有一说一，南京的人口素质，超过上海深圳杭州等城市，是长三角最有文化的城市。南京最不缺的就是人才，高校林立，人才辈出。但南京缺人口。十年才增加了万人，距离千万人口大城还有70万的空缺，要在“十四五”期间完成千万人口的目标，难度挑战很大。有人说南京受困于市域面积（平方公里），南京仅仅是杭州的零头（平方公里），比苏州平方公里也要小1/4。大可以扩大版图，把旁边的镇江收过来。面积是一方面，但绝对不是主要矛盾，深圳就是一个例子，平方公里装了差不多万人口。说到底，南京之所以人口吸引力不足最关键的还是产业。除了北上广深之外，大部分二线城市想要吸引人口，一般工业水平都是比较先进的。比如近几年合肥的家电、新能源汽车，还有苏州的外贸加工，重庆的汽车手机，长沙的工程机械……都是一些高附加值的工业。又或者像杭州一样，互联网经济发达，也能吸引大量的人口流入。但南京无论是工业还是互联网都不够突出，同时由于这座城市文化底蕴太深，对非高学历的人口不大友好。虽然南京很多研究所，但是这些行业提供的就业毕竟有限。产业结构也决定了南京对人口的吸附力不强。和周边城市对比，南京过于佛系了，你看苏州合肥，一个个的拉单小能手。南京要做的就是低下头，加入他们一起抢单，大力招商引资。同时还要继续放宽户籍门槛，现在虽然降低了郊区的落户限制，但依旧还要6个月社保。对于南京来说抢人才是第一位的，既然想要，就不要羞羞答答的，尽管大方抢人。那人口增速慢会影响南京楼市吗？南京虽然不像杭州合肥高调，但是胜在稳定！毕竟南京人才多，尤其是科研工作者、一些高校专家老师等比例大，这就意味着南京刚需购买力强大，而且这类人群往往对居住品质要求也高，买房的实力相对更强。长期来看，南京楼市是不用担心的。不过传言说南京也要出台二手房指导价，南京的朋友可以后台留言哦！最后让我惊喜的是无锡，人口增速和南京一个量级，十年内增长万，排名江苏第三。关于无锡，还有一个数据，就是人均GDP竟然排名全国第一，比北京还高一头。也难怪房价涨势凶猛，都怪太有钱。在四月份无锡拍地后，市场情绪又被点燃，目前无锡还没有什么大动作抑制楼市。但是身为长三角热点城市，无锡很可能会在下半年就出台相关政策。不建议大家追高。而常州和南通表现可谓是一雪前耻，过往这两座城都有传出人口净流出的声音，如今官方数据出炉，狠狠打了喷子们的脸。尤其是南通。数据显示，前几年南通的确存在人口外流的情况，但是从趋势来看，最近几年南通的外出人口逐年减少，而外来人口却在逐年增多。尤其是年，南通在抢人大战中狂发力，直接真金白银来抢人。比如本科生落户后有生活补贴，三年内的租金减半，万创业基金，高层次人才买房一次性补贴40-万等等。从目前的人口数据来看，南通的人才政策成效卓著。说实在的，城市的人口一旦呈现流出的状态，基本上很难逆转了，但南通却能做到扭转大势。主要还是经济起来了，年南通GDP破万亿元，位于全国排名21位，排在合肥之后。人口来了，经济也发展起来了，南通的房价也似乎坐上了高速列车，一路狂奔。今年上半年还被住建局点名批评了，调控后估计也得歇一阵子。让人意外的是徐州，徐州虽然人口也是流入的，十年50万人。但是徐州也算得上是苏北的“头头”了，大家对徐州的期待值很高，但徐州在江苏的人口占比下降了0.18%。而且从过去十年来看，徐州的人口增速一直都十分缓慢，甚至出现了人户分离的情况。可见高房价对徐州还是有一定影响的，毕竟徐州作为三线城市，人口基数虽然大，但是经济产业不如周边苏州上海等大城市，对人口的吸附力偏弱。这次的人口数据对于亢奋的徐州楼市来说是一个利空。当然近几年国家提出了淮海都市圈的概念，徐州的中心地位在突出，无可否认徐州长期来看依旧是一座有潜力的城市。只是近年来房价上涨得让本地刚需心慌慌。4月份70城数据中，徐州二手房涨幅环比增长1.4%，再次登顶全国第一，新房环比增长全国第六！虽然目前看来徐州的新房二手房呈一片热闹局面。但徐州的本地媒体：住在徐州则观察到，近段时间，徐州的高价房源开始降温了！4月份成交单价2W+房源数量比3月份骤减约三成，由套降至77套！2W+小区数量，也由50个减少到47个。尤其是一些高价学区房，不仅开始停涨，就连成交量也开始下降。比如：青年路小学新城区分校学区房人才家园，少华街小学学区房海尔滟澜公馆，4月份都没成交一套！徐州楼市已经连涨了很长时间了！最近土拍也十分火热。只是每一座城市都会有自己的天花板，如果周边的大城市逐渐熄火，徐州楼市也很难继续上涨下去。最后盐城和淮安两个城市，是人口争夺战的最大输家：盐城人口流出了55万，淮安流出了24万，除了以上的盐城和淮安，包括其他江苏城市，人口经济不咋地，但房价的涨幅都不错。也许有人不解，为什么人口不断流出，房价还能照涨不误？答案：城镇化！年，江苏城镇化率刚达到60%，而年高达73.44%，这已经是发达国家的水平了。虽然这些城市整体人口在流失，但是主要集中在农村和郊区，而市区的人口不断增加，也会导致供不应求的局面。当然咯，人口如果不断流出，城镇化也达到某种程度，对于房地产发展来说始终不是什么好消息。所以这些城市的楼市前景长远来看不如南京苏州等头部城市。

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