没有天花板淮安下一个逆袭的板块在这

去年淮安出现了一批热门板块，很多人都有个疑问：谁会成为淮安今年一骑绝尘的“黑马”板块呢？

研究城市与房地产发展，我们首先要弄清楚其底层逻辑。

NO.1｜壹

买房不怕买贵，但一定要买对。而买房关键就在选筹，从城市群到城市再到具体板块。

纵览全国买房人各种类型，总结起来买房可以分为三大流派：

1、选筹派，即重研究学习，精研城市与地段，以学院派为主；

2、融资派，即合理利用杠杆入场，以更少资金撬动更大资产；

3、亩产派，即讲究效益、质量，提高每平米生产效率。

在融资受限、不断去杠杆的当下，选筹永不过时，也是买房首要考虑命题。

事实上，不管是从经济发展程度、人口导入情况，未来发展能级等角度来看，长三角一体化城市群和粤港澳大湾区是最令人心潮澎湃的两个地方。

就长三角城市内部来看，上海、南京、苏州、杭州等一二线城市的买入门槛越来越高，实现优化资产配置的潜力股又在哪呢？

这时候，有人把目光放在了——长三角北部现代中心城市与南京都市圈交通枢纽北户门——淮安！

图片来自网络

放眼长三角，作为苏北五市的几何中心，四大国家战略交汇叠加之地，淮安凭借优越的地理位置，承接长三角以及南京都市圈的价值资源，交通、教育、环境等各方面在全面晋级。这些也都在助推淮安楼市也在不断升级中。

△淮安超元/㎡地块，☆为合作地块

淮安，板块又如何？首先是板块越来越多，但就目前而言，淮安板块依然分化态势，已经不能随便买了：有的涨的多，有些涨的少，有的甚至还在跌。

那么，淮安主城，还有会逆袭的新板块么？

NO.2｜贰

淮安下一个明星板块，我认为必定有南部新城爱琴海板块，且以压倒性的气势力拔头筹。

首先，城市核芯区位就决定其不同凡响的高度，爱琴海板块不仅属于南部新城或清江浦，更是城南的中芯。

这年头，心脏位置很重要。而城市的发展必然是从单中芯向多个中芯发展，这是大城市空间发展的客观规律。

沿淮安“东扩南联”发展战略，从淮海到水渡口到生态新城，再到南部新城爱琴海，城市中芯不断变迁，已经完成由1.0到4.0的变迁。尤其是清江浦区政府落地城南，政务机构陆续迁入，进一步确立南部新城爱琴海的城市中芯地位。

从整个淮安格局上来看，随着城区扩大，爱琴海板块的位置更接近淮安城南中芯。一方面它是主城东扩南联的中芯区域，另一方面两条城市发展黄金轴淮海南北路城市发展轴与枚皋路新城发展轴在板块核芯交汇，从中可以看出爱琴海的区位是城南地理与发展中芯这个结论。

爱琴海在“城市中芯”的区位，一定程度上奠定了其城市交通枢纽中芯的地位，淮安汽车客运南站就在区域内，每天成千上万人流在南站汇聚分发。区域依托淮海南路、枚槔路、北京南路、西安路高架等城市主干道以及淮安高架二期（路线出炉）可快速抵达全城，高铁东站、淮海商圈等都在20分钟通勤圈内。

人是流动的财富，爱琴海板块作为城南中芯与重心，价值一定会被发现。何时腾飞，时间问题。

NO.3｜叁

除了心脏位置所在，南部新城核芯爱琴海板块想赶超生态新城，还具备这五大杀手锏潜质：CBD、产业、教育、医疗、生态。

①更高级的CBD

早期CBD的成型基于高密度的建筑集群，大批量的写字楼、商务大厦以非常高的容积率聚集到城市中心土地上，从而产生一种超强的集群效应。我国非常典型的CBD代表有香港中环、上海陆家嘴、北京商务中心区、广州天河。

随着城市更新迭代，传统意义上的CBD早已不能满足现代人的需求，除了商务商贸往来，大家也追求品质品味的环境，很多新兴的CBD，除了写字楼和商场，开始出现公园，多了生态这样东西。

爱琴海购物公园，肩负着南部新城爱琴海板块崛起的形象。去年已经签约，总投资超亿打造城南地标性休闲文化中心和商业购物中心，包括购物公园、玫瑰金街、书香客厅、五星级酒店、奥林匹克体育公园等。

爱琴海购物公园示意图

这个商业中芯一旦成型，必将超越其他新商业中芯。尤为一提的是爱琴海购物公园以公园场景重构购物空间范式，将生态、艺术、文化等融为一体。

②强产业做支撑

年，为拓展宁淮挂钩合作领域，南京与淮安合作共建了宁淮现代服务业集聚区。

园区效果图

园区定位发展“5+3”产业体系：拥有科技服务、电子商务、信息技术服务三大主导产业与医疗健康、商贸会展、教育培训、生态住宅、现代物流五大配套产业。

这里不仅是淮安现代服务水平的样板区，更是淮安产业高端化的未来之星。为淮安提供了大量的就业岗位，还吸引了不少优秀人才来淮。

③教育是区域发展重要推动力

区域的产业优势、人才优势非常突出，生源是有很好保障的，配套方面的建设自然也会跟上。

教育方面，目前区域已经云集南京外国语学校淮安分校、清江浦实验小学、清浦开明中学、淮阴师院附中等优势资源。

南京外国语学校淮安分校实景

年5月份，由淮阴中学、清江中学、师院附中联合办学的淮安高级实验中学签约，区域即将再添一所优质学校。

淮安高级实验中学校效果图

有父母和子女很努力的优秀生源，有不断升级的学校和师资，还有南部新城下一步花大力气不断引入的名校。个人认为区域将成为淮安教育新高地，从而助推南部新城核芯上台阶。

很多可能不服气，那看看北京中关村二小，上海张江浦外，要么是城市教育高地的明珠，要么是引领风向的弄潮儿。这些地方的气质，跟南部新城爱琴板块有些类似。

④、医疗是重要保障

要知道，在去年与今年这两场与病毒的较量，医疗资源一跃成为城市的重中之重。在这一领域淮安本身也是佼佼者，南部新城爱琴海板块也已前瞻布局。

年4月份，淮安市人民医院正式签约！在南部新城举行了重大的奠基仪式。拟新建一座集医疗、教学、科医院，床位张。

另外区域还有淮安市公共卫生中心、协和医养康创新产业园等医疗项目。淮安医疗新高地，指日可待！

⑤优越的环境资源

南部新城整体定位是一座宜居新城。什么是宜居，就是不仅仅有产业与配套，还要有优越的环境资源。

区域环境实拍图

区域内不仅拥有千亩阳光湖，还将绘就“一线一园”文旅廊道，打造城市滨水活力空间，目前阳光湖公园与及旁边的水岸风情街正在改造中。

笔者后记

当然，判断一个板块的高度，最终还取决于城市基本面。淮安正在瞄准长三角现代化北部中心城市，城市格局日趋明显，主城配套发展会越来越成熟，主城可建地块会日渐变少。

淮安主城寸金寸土，这就决定城市中芯南部新城爱琴海的“上限”很高。

那么，我们选择去那些资金密度、人才密度、投入密度比较高的区域，其未来还能差吗？

在房地产正在回春之际，南部新城爱琴海板块很值得珍惜。

未来区域会怎样？我只知道：没有天花板。

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