相比合肥和杭州,在南京买房的我们还没有经
01
从一二手房的表现来研究长三角的楼市行情，确实火爆。如果反过来再看南京的买房氛围，我认为整体上买房人还是比较幸福的。毕竟，当下上海、合肥、盐城、杭州的买房人，正在遭受巨变行情的毒打。
首先，从政策调整的及时性方面，目前合肥还是没有动静。上周都在传暴涨的合肥要出政策了，但等了一周发现，市场上传出另外一个消息：
有关部门认为合肥房价稳定，暂时无调控加码必要…
这个消息没有确定，反正预计周末的调控，没有到来，业主群再一次沸腾。
其实，合肥并没有打算调控，但最近米宅的一篇文章太火了：手握万，在这个城市却买不走一套房，引起全国媒体的转载，最后在压力下不得不删除。全国人民都知道合肥的房价已经进入了沸腾状态，但严厉的调控加码，还没有到来。
在这之前，合肥已经象征性的弥补了一些政策，但全都是隔靴搔痒，不但没有浇灭行情，反倒实现了偏远板块的去库存。
知道现在为止，合肥二手房还不限购！注意，合肥的二手房还没有限购，你仔细体会一下，这是一种什么感觉？
合肥的刚需，是不是正在被上涨行情毒打？
我估计合肥的政策还是会出的，但政策到底怎么出，这个不好说。可能会分区对待，特别火的区限制一下，一些弱一点的板块，可能不会限制太多，最后实现板块轮动，大家涨才是真的涨。
而且，全城也没有公证摇号，买房要么靠关系，要么花几十万买房号，这酸爽。
作为半个合肥博主，我其实也觉得涨的有点疯狂了。
02
当下，杭州的红盘很多，有人说比南京更多，对买房人比较友好。其实仔细研究就发现，南京和杭州的倒挂盘，数量差不太多。杭州红盘限售时间更长，这一点杭州的调控细则，做的还是挺不错的。
不过，杭州买房，也有一个问题，暂时没有大规模集中供应的优质板块，比较分散。更确切的说，杭州没有聚焦的新区。
有人说不对啊，杭州现在刚成立了钱塘新区，马上就要冲国家级新区了，但钱塘新区的距离实在太远了。从这个角度看，南京的江北新区更具优势。
为什么要把江北新区拉出来？最近很多人也表达了看法，认为江北新区不行，不值得买。我的观点是一贯的：江北新区无法跟浦东相提并论，差距太大了，但江北新区的潜力可期，冲全国新区TOP4有希望。
距离成熟城区只有3-5公里，大片空地，各种配套不断补全，放眼全中国，只有南京有。大家注意，全国只有南京有这种地方。
周五下午3:00左右我在杭州萧山市北区域考察，发现时间不早了，想回杭州东站。但一看地图高架太堵了，就想打车到最近的地铁站，5公里左右，预计行车时间25分钟，这完全超出了我的时间预算，最后不得不改签了回程。
而今天去江北过长江五桥，我计时了一下，从浦滨路开始拐弯上5桥，医院，总共花了8分钟。
当然在杭州的时候天气不好，又是工作日，可能有影响。但不管如何，距离主城这么近的大片规划区域，而且房价与全市的均价差不多，全国其他城市没有。
03
我们还是以杭州为例，现在杭州的发展方向是什么？我阅读了杭州十四五规划，发现了几个要点：
“推动‘东整、西优、南启、北建、中塑’迭代升级，精心打造杭州云城、三江汇未来城市先行实践区、钱江新城二期、钱江世纪城、会展新城、大城北等城市重点功能区块。”
这里的杭州云城、三江汇、钱江新城、世纪城等，要么特别贵，远远超过城市均价，要么比较远，关键空地都还不是很多。
比如萧山的宁围板块，原来是一个镇，县城风还是比较浓的，房价在3.2-3.5万左右，原来卖不动，现在摇号也比较激烈了。
武汉的长江新区，已经非常偏了，武汉本地人强烈不看好。而与鄂州相邻的光谷副城，现在一片火热，在产业的带动下房价高于城市均价，也比较成熟了，大片空地非常稀缺，再拓展就到鄂州了，类似于我们的仙林。南昌的赣江新区，也是国家级新区，大家看下它的范围，就知道这个新区建设的难度有多大。
南昌市在最南侧，一直从南昌拉到了九江的共青城，相当于南京浦口、六合、安徽天长，然后推到淮安盱眙，弄了个新区，比油条还长。这样的新区建设，很难充分得到主城区的辐射。
一线城市中，深圳完全没有大片空地了；上海浦东西侧已经建设的差不多了，往东川沙、唐镇的房价也都飚起了很高，连张江高科都在往十万上奔。北京更不用说了，新北京就在通州，与北京老市区距离较远，而且通州是县城的底子，并没有大片连续的空地可供规划。
说了这么多，是不是这段话是为了抬南京，打压其他城市？不是。其实之所以江北新区，尤其核心区地带有这么多空地，主要是南京之前比较弱，过江通道太少，你想开发都开发不出来。
其他城市都是圈大饼发展，包括武汉在内，武汉三镇独立发展，江南江北的好地方，都占满了。上海浦东原来也是空地，但现在已经很发达了。只有南京，在0年代其实沿着长江大桥搞了浦口技术开发区，也做了跨江的尝试，但整体上失败了。
正是因为失败了，才给核心区预留了这么多的存量土地。现在过江通道已经毫无技术障碍，也没有经济障碍，现在开始搞，恰逢其时。如果当时没失败，疯狂建工厂，搞来料加工，这片土地就没了。
从这个角度来看，江北新区买了，一点问题都没有。闭着眼睛躺着买，就完事了。房价就是这个城市的均价，还有什么好犹豫的？
比不了浦东新区？浦东新区核心区现在都十几大万了，比不了浦东新区就不活了？
04
南京还有一个好板块，就是大校场。15平方公里，被主城四面八方包裹，太稀缺了。相比而言，杭州也有笕桥机场留下的空地，但区位和面积不大，相当于江宁的土山机场。
合肥的骆岗机场区位还行，看怎么开发吧。
说了这么多，其实就是想表达一个观点：南京在市区内部或者距离市区很近的地方，还保留了一批空白的地块，统一规划，统一建设，城市界面不会差。这些大块的新区，给这座城市带来了希望，也给买房人更多的选择。
比如江北核心区，现在集中卖房，一次上千套，其实买到的概率还是挺大的，如果不买精装包，才3.2万左右，能亏到哪里去？
就算是核心区二线板块，比一线板块潜力能低多少？差1万、2万？不可能。如果只差个,的，又有多大的区别？毕竟一旦房价涨起来，小几千根本不算什么，关键是你有没有筹码。
所以制度上，南京严格执行公证摇号，到现在都没有出过1次问题，公平公证能够保证；
在调控举措上，及时调控，哪里有问题补哪里，比如人才政策，堵死了各种口子，保证真人才的合法权益；
在选择上，有不少距离城区很近的新区可供选择，房价也没有高的离谱，今年还扩大了供应，不是说没机会；
关键是房价方面，微涨。没有超过CPI通胀，上车的窗口期，比较长；
只是在首付比例方面，我认为有些刚需盘应该禁止涨首付。这是需要提出意见的。
从这个角度看，相对于其他城市，南京的买房人确实没有遭受社会的毒打，怎么做，自己心里有数就行了。不要动辄认为其他城市多好多好，没那么神奇，很多事情，只有摊在自己头上才清楚，酸甜苦辣哪里都有，关键看跟谁比。对吧？
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