高得不像话南京这个板块已经被格子衫炒到

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江苏十三核，核核都很努力。南京十二核（含新区），也各有各的道。哪个区是南京最努力的区？这个不好说。但江北新区的大刀阔斧，江宁区的重剑无锋，栖霞区的苦心经营，溧水区的华丽转身，都给我们留下深刻的印象。而连续拿下阿里、小米等巨型总部的建邺区，更是拼命三郎。越努力，越幸运，这句话对于河西新城来说，并不意外。当然，这里的房价节节攀升，引人侧目。但如果说谁是南京最佛系的区，雨花台区说第二，恐怕没人说第一。但就是这个佛系的区，房价却屡屡捅破天花板，让人意外。有人说，从河西大街到软件大道，感觉好像从欧洲到了非洲，城市界面完全不同。但房价方面，却没有太大的差别。毕竟现在非洲跟欧洲，看肤色已经分不出来了。近期，软件大道的几个盘，几个成交价高的不像话。城南的阅城国际花园悠然园新成交一套45.5㎡的单室套，总价万，位于中楼层/11F，折合单价约元/㎡，这个价格，基本上是雨花台区新的高峰了。当然，这个户型面积比较小，只有45.5平，所以整体上还是为了一个学区。但即便是小户型，这个价格也与南京一线学区基本相当了。而阅城国际所属的雨花外国语小学虽然进步巨大，但只能排二挡到三挡。雨花台中学每年成绩也只公布前个人，大家并不完全承认均分成绩，所以这个学区组合不错，但小户型卖七八万，是不是太夸张了？

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而南站板块，房价正在跟河西南齐平。近期，南站万科尚都荟成交一套86.07㎡三房，成交总价.8万，成交单价元/㎡。万科九都荟成交一套.16m三房，总价万，成交单价元/㎡，据业主了解，没有带车位。户型图如下：似乎不声不响，这里就要冲6万了，杀了不少人一个措手不及。大家好像已经习惯河西南二手房卖6万，却还没习惯南部新城卖6万。6万，意味着什么？这个价格基本与河西南持平了。可能跟最高的比稍微少几千，但中位数差不多了。河西南房价在今年夏天达到顶峰，一线楼盘成交逼近6.5万左右，几个月下来有所下降，6万个别楼盘可以站稳，但还是有几个楼盘站不到这个价。从这个角度看，雨花台区的站东板块，已经和河西南平起平坐，房价差距被进一步拉近，几乎没有差别了。而在河西南大热的时候，南站其实还不算热，但很多人不愿意接受南站，一门心思摇河西，最后啥也没买到。现在，南部新城又冒出个大校场，两个板块联手，还是能够分流不少高端购买力的。纵观整个南京，河西和南部新城，犹如中国的北京上海，是妥妥的超一线板块。江北核心区正在赶来，上限是做南京的深圳，下限是做南京的杭州。大家感受下这个格局。

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南站板块的发展是有目共睹的，可以说从当年的选址奇迹，到现在发展一路过来，交通、商务、产业等方面确实有它的地缘优势。南站的变化是突飞猛进的。年前后南站年前后南站今年，南站板块迎来名校，在教育方面发力明显。这个板块的购买群体，相信学校是其中的一个要素。今年9月，雨外小南站校区+雨中南站校区正式开学，5轨45个班级办学规模九年一贯制学校，与本部采用“一校两址”办学模式。分别选派南京市雨中和雨外小校级领导、管理团队和骨干教师队伍为主力阵容，采用“七个统一”，即：管理统一要求、教师统一调配、课程统一设置、教研统一备课、调研统一实施、活动统一策划、评价统一标准。雨花外国语小学南站校和雨花台中学南站校区施教区包括南京南站以南片区（雨花户籍），含九都荟、尚都荟、大都会、都荟南苑、中交锦致。雨外小+雨中南站施教区楼盘与此同时，站西也迎来东外分校。东山外国语学校是江宁顶尖的学校之一，年创办的一所完全民办中学。据学校官微介绍：学校中、高考成绩卓著，一直稳居江宁区第一、南京市前列。南站江宁片区喜提东外分校将军山中学是东外年创办的第一所分校，东外将在师资、课堂教学、课程建设、学校管理等方面提供全面支持，发挥东外的品牌效应、辐射功能。近期，江宁区级初一上学期期中考试成绩出炉，东外总分.26、南师江宁总分.27分，分获第一二名。排名公办第一的是将军山中学，总分.52分；排公办第二的是高新区中学，总分.97分；排名公办第三的是开发区学校，总分.21分；排名公办第四的是竹山中学，总分.48分，名学生考试。从这个趋势来看，将军山中学很有可能在明年的中考中取得优异成绩，也会为东外的分校筹措水平增色不少。站西东外分校，期待发力。

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以上都是现象，说一下几个问题。第一，还是学区的问题。雨花外小+雨花台中学，这种公办配置基本上是2.5挡的位置。可能有人对这个判断不太高兴，但确实不是第一档，第二档也差一点点。但大家有共识的是：比名校分校靠谱。尤其比非鼓楼区的名校分校靠谱。即便别人挂个牌就能涨一万，我这边还是实打实的2.5挡，那确定性就有了，买房就是买确定性。第二，格子衫到底能不能决定房价？上次南京发布有一项数据，说南京有80万格子衫，不知道数据是否准确。南京总共万人，除了老人小孩，基本上4-5个人就有1个人是格子衫，数量太庞大了。有人说南京格子衫外包占比比较大，薪资远不如北京深圳杭州，但有这个80万的底子，购买力还是相当惊人的。况且，现在苏北房价节节攀升，淮安学区房5、6万的都不稀奇了，接盘能力还是有的。更不要说已经混到一定小头目的，底子还可以。这同时也说明，房价真的是产业的副产品。如果说操盘水平，雨花台区基本上不是高水平。但产业到位了，很多事情水到渠成。第三，我不是格子衫，但我不想高价接盘，怎么办？不想高价接盘，只能寻找其他区域了。大校场的新房是改善首选，如果新房接不住，那只能去两桥片区、河西南岸找找机会。实在不行，就跳出城南这个圈子，拥抱江北核心区、麒麟、上秦淮吧。上班远是远了一点，但也能曲线救国。

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