房价涨的慢,楼盘去化难为什么福州这个楼

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福州楼市淮安板块，当年有多热闹，现在就有多落寞。淮安楼市的落寞，体现在两个方面，一是当下很多买房子人的睥睨，二是拉不起来的房价和跑不上去的销售业绩。放在整个福州的楼市版图上，淮安板块可谓弹丸之地，方圆5平方公里左右的范围，有几个在售项目：金辉淮安半岛，金辉淮安半岛大观、金辉溪溪里、金辉江山铭著、金辉淮安国际住区、建发榕墅湾。已售完的项目有金辉淮安国际住区泊宫，金辉淮安半岛泊郡、保利西江林语等。金辉独霸一方，保利独善其身，建发独木难支。淮安板块的楼市现状就好像煮饭煮夹生了。卖不完和亏着卖淮安虽小，楼市产品做得五脏俱全，而且以高端产品为主。金辉淮安半岛，目前独栋别墅的价格，万元/套起，年11月开盘，年6月交房。金辉江山铭著年8月开盘，预计今年年底交房。产品是平米以上的4室大平层。建房榕墅湾，今年4月25日开盘，产品包括叠拼和复式。复式面积在平方米（含）以上。已售完的保利西江林语，年就交房了，户型从80平开始，属于刚需刚改兼顾。目前在二手房市场上，均价在元/平方米。淮安，是金辉的天下，金辉地大、盘多。网上数据显示，金辉淮安半岛项目，占地面积约亩，金辉淮安半岛显示占地面积亩，亩地块上，建了户别墅。从年11月份起卖来算，9年了，福州市不动产登记和交易中心数据显示，卖出去了栋，还有18栋在售。犹记当年，车行三环，从北到南经过淮安大桥，桥头山坡上，树立起“金辉淮安半岛”鲜红大字。那时候看到它，就会想起美国洛杉矶郊外的山上，立着的那块“好莱坞”招牌。好莱坞，缘起美国房地产商哈维威尔考克斯。年过去了，好莱坞风光不再。9年里，淮安半岛黯然失色。过去的9年，福州楼市经历过暗淡与高光，阴阳反复之下，房价翻了几番。金辉江山铭著、金辉溪溪里、金辉淮安国际住区，名字好几个，但备案名都叫淮安二期，淮安二期共有套住宅，几年下来，卖了套，还有套住宅在售。金辉淮安半岛大观，又叫淮安三期，别墅产品，卖了5年，至今去化率58%。建发榕墅湾，4月开盘至今，可售住宅套，卖出82套，去化率9%。这块97.3亩的地，是建发在年拿的，成交楼面价元/平方米，算上配建部分，实际可售楼面价高达多元每平方米。如今开盘一个多月，均价多元每平米起，带着装修卖，可谓越卖越亏。榕墅湾，项目位置和产品都不错，依山面江的，怎奈闽江东去，财富东流。楼脉改变了风水？淮安，又叫怀安。宋代福州范围内设置闽县、侯官和怀安三个县邑。福州有个地名和怀安县有关。三县洲，也就是现在位于闽江之中的江心公园。明朝成化二十一年五月，洪水泛滥成灾，沿江田园多被冲毁，江心成泥洲。闽县、侯官、怀安三县农民竞相插竿围地，因而引发械斗，三个县的县官各执己见，后由福州府判为三县共有，并定名为“三县洲”。可见，当年的怀安县城范围还是非常的大。穿越历史的风云，当年的怀安县和怀安乡已不复存在，只有淮安村，还能证明这里曾经有过行政区划单位。遥想当年，洪山桥未建之时，淮安已有桥横跨闽江两岸，至今，江边还有“大桥头”地名。商贾云集，渡口繁荣，由宋到元，这里都是福州城的要道，被称为“闽江北港”。淮安还曾经是福州三大进士之乡其中之一。16个大家望族的发源地，出过个进士，7代连科、父子同代、叔侄同代、祖孙三代同科的现象。南宋理学大师朱熹造访淮安，留下一首《晚发怀安》流传千载：“挂帆望烟渚，整衣棹别津。风水云已便，我行安得停。”风水云色皆已变幻，我的行舟怎能停留呢？朱熹话音落下的多年后，淮安风水和云色确实变了。年，金辉开始在淮安拿地，年开发，年一期开售。亩的土地，占了淮安板块的五分之二。从此以后，淮安板块进入房地产大开发时代。年开始，保利开发西江林语，此前两年，福州三环路通车。三环路，从淮安板块，穿堂而过，让本就范围不大的淮安板块，仿若烙上了“断掌”纹。让淮安板块的“感情线”和“智慧线”合二为一。手相学中叫做“通贯手纹”，断掌人性格比一般人果决固执，经济观念浓厚，神经过敏容易与人争执。“男儿断掌千斤两，女子断掌过房养。”这就是说男人断掌，是有创造财富的能力，价值千金。女子断掌则代表命硬之人，克性较大，对周围的亲人的运势都有阻碍的作用。保利西江林语，项目狭长型，小区外面的淮安路，也贯通了淮安板块。淮安板块的“生命线”得以延展开去。淮安板块，若是男儿身，确实创造了大量的财富。别墅林立，房价不低，这里成为早期福州有钱人置业之地。淮安板块，若是一枚女子，确实也有克性。金辉及保利的项目，都曾遭遇了“推窗见墓”的尴尬。关于“推窗见墓”各有各的话术，先人埋骨之地意谓着风水宝地，但有些房间每天面对先人，却也着实酸爽。网友“夜夜夜谈”用三个词总结：风大、路远、居不易。风大：江边风大，湿气较重，把酒临风；路远：淮安板块，三环便利，通达全市，但得有车。地铁5号线普觉寺车站，又取消，成为板块最大利空。居不易：淮安板块楼盘全部售空，可以容纳近万户，规模已近一个小县城，然而最近的商圈是上街的永嘉天地。配套小学淮安实验校，对口初中二十九中，二十九中的办学水准和马尾亭江中学差不多。就连福州全城30分钟送货到家的朴朴超市，目前都无法为淮安板块提供服务。除了这三点，还有一个问题不能忽略，比如说临近三环的金辉江山铭著项目，隔音玻璃虽好，开窗噪音很大，三环路上，大车小车疾行的隆隆声不绝于耳。受淮安板块整体影响，最近开盘的建发榕墅湾，亏本都卖不出好业绩也是情有可原。南台岛北端，淮安板块乃上风上水之地，离福州主城区很近。今天看来，楼市热度还比不过三江口，是风水轮流转，还是楼脉绵延，改变了风水格局？两个核心价值看待板块价值，除了地段，周边环境，还要结合产品力来谈。正如没有哪个房子是十全十美的一样，没有哪个板块是十全十美的。淮安板块面临今天的尴尬，至少有两个原因：首先就是金辉在这里拿的地太多了。一个房地产企业在造一座城的感觉，独独一家房企造城，受资金、战略、开发节奏、销售节奏和产品理念的影响，确实不是一件容易的事。房企的理想化和客户需求的多元化有可能出现匹配度错位情况。这无形中拉长了销售周期，拉低了板块估值。一家企业造城，也增加了板块被非议的风险。年拿地至今，时间已经过去了20年，福州现在房子很多，入手就少20年的产权年限，很多人心里不舒服。其次是地价的高低搭配不均，造城板块楼盘价格失衡。对比当年金辉拿地时的地价，建发估计会哭晕。但这有什么办法呢？在金辉和保利的边上卖房子，现在只能卖到这个价了。快10年了！隔着已经卖完的保利，金辉还在卖卖卖，建发也只能咬着牙跟着卖卖卖了。淮安板块的核心价值在于一线江景资源的稀缺性和这里产品的高端属性。借着这两个核心属性，淮安板块的价值，怎么才能讲到买房者心里去，是金辉和建发眼下面临的难题。

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