淮安市区十大商业街大PK，租金贵到吓死人

租个好铺子，相当于养了只会下蛋的金鸡。今天，小便为大家梳理了淮安市区最有代表性的十大商业街区，通过在租金、转让费、换手率这些硬性指标的对比，为您租房指点迷津。

1、上海路地段『人民北路至清河路』

租金：★★★转让费：★★★换手率：★★

上海路是主城区著名的老街区，依托紧邻的利苑新村、玫瑰苑、富华园等较多成熟小区以及石塔湖小学和少年宫，多年来人气旺盛、经久不衰。这里的沿街商铺一直很抢手，铺位空置率较低，换手率也不高，有不少经营了多年的老店。

零食店、特色小吃店、馒头铺、烧烤店、水果店、粮油店、卤菜店、服装店、理发店、便利超市……上海路两侧，各类店铺林立，人们生活所需的商品和服务在这里几乎都能买到。不过，这条路上开的最多的还是小吃店和理发店，主要服务周边的居民和学生。据记者粗略统计，在上海路人民北路至清河路路段，各色小吃店不计其数，理发店约有10家。

一位在上海路经商多年的老板告诉记者，上海路上的门面租金也要看“路段”——最繁华地段是利苑路至上海路农贸市场这段短短几十米远的街区；其次是人民北路至上海路美食城段。最繁华地段的商铺多为上下两层，面积约从40平米至八九十平米不等，租金价格约为每月多元至五六千元不等。单层商铺的面积多为20平米左右，租金每月也达-元。从上海路美食城到清河路的路段位置稍偏，有一部分十几平米左右的单层小商铺，每月租金约元。

由于铺面抢手，上海路商铺换手率较低，转租的一般也会收取转让费，通常为两三万元，地段好的可达到元甚至更高。

上海路商铺的租赁合同通常只能一年一签，租金每年上涨约8%左右。

2、丰登路地段『清江电机路至淮海北路（一道街）』

租金：★★★★转让费：★★★★★换手率：★★★★★

丰登路“女人街”一道街，被业内人士称为“三高”地段——沿街铺面租金高、转让费高、换手率高。这条街以“女人”命名，做的基本上都是女人的生意——服装、鞋帽、首饰配饰、化妆品、美容美发，还有特色小吃装点其间。依托淮海广场商圈和周边的住宅区，这里在过去五六年内飞速发展，沿街商铺的租金也年年水涨船高。

一位在一道街经营了多年服装店老板告诉记者，一道街上最好、最容易“上人”的铺位位置是路南中间的那一段。这段“黄金位置”上的店铺的面积多为50多平米，租金约在每年元-10万元。如果是转租，这些店铺的转让费甚至比年租金还高得多，最低的与年租金差不多，最高可达二十多万元。以一套正在寻找转租的旺铺为例，50多平米的店面，年租金元，转让费高达元。

除了位置好坏，一道街上的沿街商铺面积有大有小，小的只有不到10平米，大的可达百十平米，这也对其租金及转让费的高低产生影响。

可能是因为高昂的租金和转让费，一道街商铺的换手率也非常高。记者昨日在一道街看到好几家商铺贴出了转租广告。附近居民称，这条街上换门头的频率几乎可以用“走马灯”来形容，“也有一些店开得很久了，有的甚至扩大了规模和门面，但大多数店都开不了多久就换了。”

而相比一道街，二道街和三道街的门面租金和转让费就要便宜得多，有的甚至不收取转让费，但人气就差得远了。

有店主告诉记者，在一道街租房子还要看房东的“人品”。比如，人好的房东，可以两年一签（也就是两年不涨价），并同意授予租户转租权（这意味着转让费你还能从下家头上赚回来）。据称，如今一道街商铺的租金涨速放缓，有的好铺两年才涨几千块钱。

3、淮海东路地段『交通路至承德路』

租金：★★★★★转让费：★换手率：★★★

淮海东路交通路至承德路段是主城区公认的最繁华地带，这一路段上的沿街商铺受市中心商业带动，平均租金水平相对较高，而且空置率和换手率都较低。

昨日下午三点多，烈阳高照，正值一天中最热的时间，淮海东路上却依然车水马龙。记者看到，道路两侧，云集了眼镜店、婚纱摄影店、手机大卖场、品牌手机专卖店、银行网点、咖啡馆、高档服装店、金融公司、旅游公司等多类商店。其中，最具“霸屏”效果的就是近年来突然大面积涌现的手机卖场。记者注意到，一些几年前还在经营的服装、鞋类商店几乎都已经被这些手机卖场取代。同样形成规模效应的还有婚纱摄影店，淮海东路交通路至承德南路段的路南侧，几乎称得上婚纱摄影一条街。据记者粗略估算，这段路上的婚纱摄影店多达13家。此外，在这段不算长的街区上，工、农、中、建、交五大银行竟然全都设有网点，似乎更加验证了这条街的“金贵”。

有房产中介人士介绍，这里的商铺堪称“寸土寸金”，商铺年租金开到30多万元不稀奇。有业内人士开玩笑地说，能在这条街上站住脚的都是“暴利”行业。以华润苏果大卖场旁一间正在寻租的铺位为例，上下两层共平米，今年的年租金开到20万元。而房东告诉记者，去年，这间店面曾租给一家楼盘售楼处，年租金高达35万元。“我家旁边的门面，年租金多在23万元左右，而且每年要上涨约10%。”不过，记者发现，这条路上的不少店铺为上下两层，面积较大，普通的都在一百几十个平米左右，年租金价格大致在20万元上下波动。但这些商铺的空置率低，而且基本上都是房东直租，收取转让费的比较少。

4、人民南路地段

租金：★★★转让费：★★换手率：★★

人民南路地处清浦区老城区，人口密度较大，这里的人流量即便不如市中心商圈那么大，但也相当可观，因此，人民南路沿街商铺的整体租金水平较高。医院、学校的存在，使得其周边部分商铺“成色”大增。比如，在淮安市妇幼保健院周边，有多家经营母婴用品的商铺。据记者了解，医院较近、面积约三四十平方米的商铺，其年租金高达元，租金水平之高令人咋舌。

不过，因为商铺自身条件、租户经营业态等因素的不同，沿线商铺的租金水平也有一定的差异。比如，沿线一家经营百货零售的商铺，面积约三四十平方米，年租金不到元。而观察该路段的经营业态则可以发现一些规律：从北门桥往南，中小学周边的商铺多为教育培训机构所占据；再往南，医院周边的商铺大多为药房、母婴用品店；西大街附近有不少服装店；人民路农贸市场周边有不少小吃店……总体来说，沿线商铺租金水平由北向南逐渐走低，特别是新民西路往南，不少商铺的租金水平较低。

由于商业环境较好，人民南路沿线商铺的换手率总体不高，较高的租金水平也限制了转让费的水平，转让费多在一两万元，但上述特殊地段的商铺就另当别论了。

5、东大院内地段『健康东路至淮海北路』

租金：★★★转让费：★★★★★换手率：★

由于地处淮海北路、健康东路两大市区主干道沿线，原属市级机关生活区，加之淮阴师范学院附属小学、淮安市市级机关幼儿园等学校的加持，东大院地段一直跻身传统的高档小区之列，所以，此处商铺的吸引力可想而知。

东大院的淮海北路入口和健康东路入口处分别有不少沿街商铺，多为开发商或单位开发的商铺，而小区内部也是别有洞天，有不少住宅底层商铺，甚至有一些是由住宅改造而成的商铺，因此，这些商铺的租金水平也有所差异。

淮海北路入口处有一段数十米长的道路，两边都是商铺，路北边的商铺面积小一点，一间20多平方米的商铺年租金在元左右，也有低的，年租金才元；而路南边的商铺面积大一点，一间平方米的商铺年租金在16万元左右。这里的经营业态有餐饮、服装、文具、百货等。健康东路入口处则是规模较大的餐饮店、酒行，商铺面积较大。东大院小区里的商铺大多经营教育培训、服装等业态，主要是为了避免油烟扰民。

值得一提的是，由于这里的商铺地处成熟地段，租金水平不算太高，换手率也不高，转让费倒是很高。据一些中介机构透露，一些商铺的转让费高达元~12万元。

6、解放东路地段『天津路至承德路』

租金：★★★转让费：★★★换手率：★★★★

解放东路是清浦区一条重要的主干道，沿线不但有江苏省淮阴中学、清浦中学等学校，还有浦东花园、富春花园、东方花园等规模较大的成熟社区，该地段的商铺也越来越受到创业者的 　　

9、环宇路地段『水韵天成小区附近』

租金：★★★转让费：★★★换手率：★

因为水韵天成、越河小区、金域华府等小区陆续建成，环宇路的商业潜力正在被越来越多的商家所重视。昨日上午，记者在水韵天成附近的环宇路看到，虽然沿街的门面房刚刚建成不久，但出租率却很高。在此经营的商家大多是服务居民的日常生活，有生鲜超市、水果店、移动电信社区店、房产中介、洗车行、药房等等。

友邻生鲜超市总经理李楠慈告诉记者，他们在此开店就是为了满足周边小区居民的生活需要，从而成为社区生活的中心，“这里周围都是新兴小区，居民以年轻人居多，他们更注重购物体验，对商品价格的敏感度不会太高。随着入住率的提高，相信我们店铺未来会有很好的发展。”

来恩房产总经理江月表示，环宇路（水韵天成小区附近）周边的商铺是典型的“住宅底商”，虽然它们不依托城市主干道，但周边小区林立，且居民购买力较高，因此这里的商铺并不便宜，一般50平米左右的门店，年租金在-元之间。此外，因为店铺有限，承租者通常在租金的基础上还要一次性支付-元不等的转让费。

10、小康城地段

租金：★★转让费：★换手率：★★★

小康城是开发区著名的商业区，这里的商铺多数是由民房改建的，定位不高，但因为经营时间较长，人气很旺。

昨日，记者走访看到，小康城以纬一路为主轴，穿插经二路、经三路等多条支路，形成了一个接近长方形的商业片区。在此经营的商铺主要以服务居民生活为主，有蛋糕房、水果店、龙虾馆、面条店、理发店、药房、洗浴中心等，类别非常齐全。因为街区较大，一些同类型的店铺还不止一家，给消费者留下充足的比较空间。

因为定位不高，这里商铺的租金价格也相当低廉。来恩房产总经理江月介绍，他们公司不久前在小康城接手的一间40平米的商铺，月租金仅元左右，考虑到周边较高的人气，可以说性价比很高。而相较于不少热门商铺，这里的门店转租时基本不收转让费，这也可以给创业者省下一大笔费用。

对于小康城商业圈兴起的原因，江月认为，主要因为周边小区较多，“原先的深圳小区已经较为成熟，现在又有优诗美地、汇金豪庭、东湖豪庭等多个小区建成使用，使得这一片区的人流量更加充足。”此外，深圳路小学和幼儿园也在小康城附近，这更加带动了周边的人气。

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